|
21 октября, 2009 (среда, 05:32) Подвальное право. Конституционный суд вооружил собственников жилья новыми аргументами
В Петербурге, похоже, вновь активизируется борьба собственников жилья за подвалы и чердаки своих домов, которые город своей волей продает и сдает в аренду. В последние два-три года гражданам изрядно надоело воевать с ветряными мельницами: все равно, мол, проиграем. И вот активисты этой борьбы – члены Ассоциации ТСЖ Центрального района – дошли до Конституционного суда в надежде получить наконец железные аргументы в пользу своей позиции: нежилые помещения, в которых есть общедомовые коммуникации, должны находиться в собственности жильцов.Об особенностях этой борьбы рассказывает юрист Александра ПЕТРУНИНА, которая представляла интересы граждан в Конституционном суде.
«Краник»-невидимка
Мы отдавали себе отчет, что Конституционный суд – это высшая инстанция и что в ее функцию не входит исследование обстоятельств по конкретному делу. Наше обращение преследовало иную цель. Мы хотели получить разъяснения. Именно в компетенции Конституционного суда – разъяснять, как следует понимать нормы закона. А как не следует.
Так что мы были готовы к тому, что вышло в итоге: Конституционный суд отказался рассматривать конкретные жалобы ТСЖ «Невский, 163» и «Комсомольский проспект, 71». Но при этом суд в своем определении объяснил, как же надлежит трактовать те статьи Гражданского и Жилищного кодексов, в которых говорится об общем имуществе жилого дома.
Фактически перед Конституционным судом был поставлен вопрос: могут ли суды не признавать право общей долевой собственности на технические помещения на том лишь основании, что в них размещены (или даже могут размещаться) магазины, офисы, кафе и т. д. Разъяснения Конституционного суда как нельзя лучше соответствуют чаяниям домовладельцев.
В принципе и без всяких разъяснений собственникам жилья было ясно, что вместе с правом на свои жилые квадратные метры они получают право на долю подвалов, чердаков, лестничных клеток и прочих вспомогательных помещений дома. Это установлено статьей 290 Гражданского кодекса РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ, постановлением правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г. Закон определяет, что в состав общего имущества собственников входят подвалы, в которых расположено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Однако в Петербурге эти нормы закона не действуют. К общему имуществу чиновники причисляют – и то неохотно – лишь те помещения, в которых расположено инженерное оборудование, обслуживающее весь дом: водомерные узлы, теплоцентры, венткамеры. Аргумент, что теплоцентр лишь часть отопительной системы дома и сам по себе не может обеспечить ее бесперебойную работу, что необходим свободный доступ к запорно-регулировочной арматуре, для КУГИ не убедителен.
Доходит до смешного. На заседании арбитражного суда, где рассматривался иск ТСЖ «Дом Полежаева», представитель КУГИ заявил, что наличие в спорном помещении – в подвале дома № 5/3 по Старорусской улице – «краников» существенного значения не имеет.
Под «краниками» чиновник подразумевал 16 стояков центрального отопления с запорно-регулировочной арматурой, 6 стояков холодного водоснабжения с запорно-регулировочной арматурой, 10 канализационных стояков с ревизиями для прочистки канализации, сборный канализационный коллектор, 6 воздуховодов вентиляции с общим блоком управления и пожарный гидрант. Такие вот «краники»!
И их наличие в подвале, по мнению КУГИ, не должно браться в расчет, когда принимается решение о передаче этого помещения в аренду. Наверное, поэтому специалисты КУГИ «не заметили» эти коммуникации, когда включали подвал дома Полежаева в реестр городской собственности. В протоколе того осмотра так и сказано: никакого оборудования, мол, в помещении нет.
А теплоцентр подвинется!
Нет ничего удивительного в том, что, формируя реестр имущества города, власти играют по собственным правилам. Ведь, в соответствии с постановлением городского правительства (№ 1828 от 28.11.2005 года), за техническую инвентаризацию и технический учет в Петербурге отвечает городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУИОН), учредителем которого является КУГИ.
Вот инструкция для районных проектно-инвентаризационных бюро (филиалов ГУИОН) о том, как следует готовить справку о площади помещений в жилых домах и паспорт на дом. В пункте 5.6.6 говорится: «в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются помещения, которые, хотя и попадают по формальным признакам в состав общего имущества, но на дату вступления в силу части первой ГК РФ (1.01.1995 г.) имели фактическое целевое использование (спецподвалы, магазины и т.д.)». Вот так!
Однако районные суды – правда, весьма робко – ставят под сомнение чиновничью точку зрения. Вот один из редких примеров. Смольнинский суд Центрального района, где рассматривался иск жителей дома № 5/3 по Старорусской улице к КУГИ, отметил, что « федеральным законом «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»,... имеющим большую юридическую силу в сравнении с ведомственной инструкцией, не предусмотрена указанная особенность в применении ст. 290 ГК РФ. Кроме того, ГУ ГУИОН не является государственным органом, в компетенции которого ограничение действия закона». Вывод суда – действия госорганов в отношении спорного помещения незаконны. Так что закон не плох, плохо, что чиновники его игнорируют.
юрист Александра ПЕТРУНИНА
Источник: kadis.ruАвтор: PRAXIS |
|
|
|