|
01 июля, 2008 (вторник, 00:11) Договор: основной - после предварительного
Обращаясь в агентство недвижимости, клиент обычно желает приобрести или продать некий объект. Результатом работы агента является их успешная стыковка, и уже затем начинается долгожданный процесс совершения сделки.
Но иногда обстоятельства мешают сторонам немедленно оформить договор купли-продажи. В этом случае на помощь приходит предварительный договор купли-продажи.
ЧТО ЭТО ТАКОЕ?
- В предварительном договоре стороны прописывают обязательства и условия, на которых собираются заключить основной договор, - объясняет начальник юридического отдела строительной компании "Импульс" Злата Беневоленская. - Определение предварительного договора содержится в пункте 1 статьи 129 Гражданского Кодекса РФ : по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Стороны могут также договориться о предварительной купле-продаже объекта недвижимости, однако предмет такого договора должен быть максимально конкретизирован. Данный вид договоров не относится к числу имущественных сделок, а является лишь организационным. Означает это в действительности то, что стороны выражают лишь свою волю на заключение в будущем основного договора.
РИСКИ ПРОДАВЦА И ПОКУПАТЕЛЯ
Договор этот не такой простой, как представляется на первый взгляд. Риски и для покупателя, и для продавца при подписании предварительного договора несомненны, каждый может надеяться только на добропорядочность другой стороны.
- С одной стороны, продавцу нужна уверенность, что покупатель найден, тем более когда ему передается некая денежная сумма в счет будущей сделки и нет необходимости искать другого покупателя, - говорит Марина Брауэр, директор Василеостровского отделения корпорации "Адвекс. Недвижимость". - С другой стороны, связав себя долгосрочными обязательствами с покупателем, он вынужден продавать свои объект за ту же цену, что и в предварительном договоре, то есть часто ниже среднерыночной цены в условиях резкого роста цен на недвижимость.
Еще более рискованно обстоят дела у покупателя, ведь именно он передает продавцу денежные средства по предварительному договору.
Правда, покупатель может обратиться в суд, если продавец не соглашается выполнять обязательства по заключенному с ним договору, - продолжает Марина Брауэр. - На практике сейчас достаточно быстро на объект может быть наложен арест, чем и пользуется покупатель.
ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Предварительный договор используется не только при покупке жилья "на вторичке", но и в долевом строительстве. Однако такую схему приобретения квартиры специалисты считают достаточно скользкой.
- Фактически этот договор является соглашением о намерениях приобрести квартиру в будущем, когда застройщик построит дом за деньги будущих покупателей и зарегистрирует на себя право собственности, - говорит Леонид Медведев, руководитель Общественной приемной ЭСОН.
- Во-первых, среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков. В соответствии с ГК РФ , договор купли-продажи может заключать только собственник. Исходя из этого, напрашивается вывод, что и предварительный договор должен заключать тоже собственник. А в случае со строительством ещё не известно, станет ли фирма-продавец собственником. Есть ещё один нюанс: для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора. Но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно чётко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.
Распространение
- На вторичном рынке жилых помещений сделки по предварительным договорам составляют сейчас процентов десять, не больше, - говорит Александр Гиновкер, директор АН "Невский простор". - На рынке коммерческой недвижимости, где фигурируют более серьезные объекты, а в сделках, как правило, участвуют юристы, не менее половины сделок идет по предварительному договору.
Вероника Державина
Источник: МетроАвтор: PRAXIS |
|
|
|