Налоги и обязательные платежи
ЮрКлуб - Виртуальный Клуб Юристов
МЕНЮ> Налоги и обязательные платежи

Новости
НП ЮрКлуб
ЮрВики
Материалы
  • Административное право
  • Арбитражное право
  • Банковское право
  • Бухучет
  • Валютное право
  • Военное право
  • Гражданское право, коммерческое право
  • Избирательное право
  • Международное право, МЧП
  • Налоговое право
  • Общая теория права
  • Охрана природы, экология
  • Журнал "Право: Теория и Практика"
  • Предприятия и организации, предприниматели
  • Соцсфера
  • Статьи из эж-ЮРИСТ
  • Страхование
  • Таможенное право
  • Уголовное право, уголовный процесс
  • Юмор
  • Разное
  • Добавить материал
  • Семинары
    ПО для Юристов
    Книги new
    Каталог юристов
    Конференция
    ЮрЧат
    Фотогалерея
    О ЮрКлубе
    Гостевая книга
    Обратная связь
    Карта сайта
    Реклама на ЮрКлубе



    РАССЫЛКИ

    Подписка на рассылки:

    Новые семинары
    Новости ЮрКлуба


     
    Партнеры


    РЕКЛАМА



    Реклама на ЮрКлубе





    посуда опт по демократичной стоимости
    Добавлено 26.04.2005

    Краткий обзор практического семинара проводимого Заместителем начальника юридического департамента МНС по г. Москве на тему «Договор аренды. Ошибки составления и их административно – налоговые последствия»

     

    (Практический семинар основан на внеплановых проверках УМНС г. Москвы в 2004 году.

    Обзор составлен в форме тезисов).

     

     

     

    Общие положения в соответствии с Гражданским кодексом (кратко).

    Аренда в обязательном порядке предполагает заключение договора между собственником средств производства (арендодателем) и арендатором, который получает имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Общее требование к форме договора - письменная форма при сроке более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока. Необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества является общим правилом, исключения из которого – если срок действия договора менее 1 года (по общей практике 11 календарных месяцев).

    ГК РФ не устанавливает ни минимальных, ни максимальных сроков аренды, относя вопрос о сроках на усмотрение сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок с даты подписания договора.

    В договоре аренды должны найти отражение следующие вопросы: состав и размер арендной платы за пользование передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанности арендодателя предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора, внесения арендной платы и возвращения имущества после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

    В ГК перечислены различные формы, в которых может взиматься арендная плата, установлена ответственность арендатора за не внесение в срок арендной платы и возможность арендодателя требовать по этому основанию досрочного расторжения договора аренды. В качестве одной из мер, которые могут быть применены к арендатору в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы, введено аккумулирование арендных платежей (депозит, гарантийный взнос и т.д.) по требованию арендодателя и в установленный им срок. Однако размер аккумулированных платежей ограничен: платежи не могут взыскиваться более чем за два срока подряд. Стороны договора аренды имеют право пересматривать размер арендной платы, но не чаще одного раза в год.

    Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

    Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды, может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

    По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний. Но, рекомендуется не пролонгировать действие договора (возникает необходимость регистрации договора), а расторгать окончивший свое действие договор и заключать новый.

    Арендатор вправе сдать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя. В случае досрочного прекращения основного договора (договора аренды) для субарендатора предусмотрено специальное право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока его договора на тех же условиях, которые были предусмотрены договором аренды для основного арендатора. Эта норма в определенной степени ограничивает свободу арендодателя в выборе контрагента по договору. Введение ее в ГК РФ обусловлено практическими потребностями упорядочения отношений по аренде и, в первую очередь, аренде недвижимости в ситуации, когда арендатор по сути использует имущество не для себя, а путем заключения ряда договоров субаренды. В качестве обоснования ограничения прав арендодателя можно рассматривать то обстоятельство, что арендодатель ранее выразил свою волю в отношении субарендатора, дав согласие на заключение с ним договора субаренды, а также то, что условия, на которых субарендатор замещает арендатора, не ухудшают положение арендодателя.

     

    Типовые ошибки договора аренды. Обязательные требования налоговых органов к договорам аренды и их обоснование.

    Форма договора аренды.

    Налоговые органы принимают к затратам только расходы документально подтвержденные налогоплательщиком. Главный принцип принятия затрат – соответствие документов подтверждающих затраты нормативным требованиям законодательства. В связи с вышесказанным важное значение имеет соответствие формы договорных арендных отношений требованиям законодательства.

    Если в договорных отношениях участвует одно или несколько юридических лиц форма обязательно должна быть письменной. При этом налоговые органы не имеют права оценивать вид письменной формы (оферта – акцепт, обмен факсимильными сообщениями и т.д.) и все претензии налогового органа в этом отношении необоснованны. Но по факту, в связи с не должной квалификацией работников налоговых органов рекомендовано оформлять договорные отношения между арендатором и арендодателем в одном документе (с указанием в названии документа «ДОГОВОР…»), т.к. налоговые органы понимают под договором аренды именно «бумажку».

    Договор аренды должен быть подписан представителями сторон, т.е. единоличным исполнительным органом, либо иным уполномоченным лицом (по доверенности). В действующем законодательстве РФ отсутствует требование ставить оттиски печатей сторон на договоре, если иное не оговорено в договоре. В связи с вышесказанным, если в договоре отсутствует указание на обязательное наличие оттисков печатей сторон, то требование налогового органа о наличии печати на договоре аренды является необоснованным.

    Договор аренды заключенный сроком менее одного года не требует государственной регистрации. Долгосрочный договор вступает в законную силу только с момента государственной регистрации. Налоговые органы не требуют государственной регистрации права аренды и не обращают внимание на срок фактического взаимоотношения сторон (несколько краткосрочных договоров) в связи с тем, что само право аренды и необходимо регистрировать, но так как право аренды регистрируется только одновременно с договором аренды, а каждый отдельный договор аренды (сроком действия до 1 года) не подлежит регистрации.

    А также налоговые органы не обращают внимания на срок фактической аренды (например: договор заключен в январе 2004 года с условием, что помещение будет передано не ранее марта 2004 года, при этом договор действует до февраля 2005 года – срок действия договора аренды более года, а фактическая аренда менее года), для налоговых органов, при решении вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды, имеет значение только срок действия договора указанный в договоре, т.е. налоговые органы примут во внимание срок действия договора с января 2004 года по февраль 2005 года (долгосрочный).

    В методических рекомендациях МИМНС до 2002 года была фраза «отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для непризнания расходов», но в 2002 году эту фразу убрали из методических рекомендаций. На основании этого все затраты произведенные арендатором до момента вступления договора аренды в законную силу признаны не будут (т.к. документы подтверждающие расходы не соответствуют требованиям законодательства). При этом у арендодателя все доходы полученные по не действующему договору будут учтены (подлежат налогообложению).

     

    Предоставление арендодателем имущества.

    Арендодатель обязан одновременно с имуществом передать всю документацию, без которой арендатор не имеет возможности пользоваться и владеет имуществом.

    Передача помещения в пользование и владение арендатору арендодателем должна быть оформлена передаточным актом (акт приемки-передачи в аренду). Действующее законодательство не предусматривает наличие промежуточных актов по арендным отношениям (акт оказанных услуг) тем, не менее, налоговые органы требуют наличие данных актов подписываемых сторонами одновременно с начислением арендной платы, дабы подтвердить, что за оплачиваемый период оказана услуга по предоставлению помещения (налоговые органы считают, что по правовой природе арендные отношения между сторонами – это оказание услуги по предоставлению помещения во временное пользование, а не просто единовременная передача помещения во временное пользование), но таким образом можно дойти до абсурда, если установить в договоре аренды ежедневное начисление арендной платы – акты оказанных услуг необходимо подписывать каждый день? По данным департамента рассмотрения жалоб и претензий юридических лиц МИМНС по г. Москве все судебные споры о необходимости наличия актов выполненных услуг налоговые органы проиграли, но позиция налоговых органов остается неизменна. Таким образом, для оптимизации взаимодействия с налоговыми органами, нужно бы ежемесячно оформлять подобные акты.

     

    Содержание имущества, улучшения.

    По общим правилам (действующее законодательство) капитальный ремонт и неотделимые улучшения относятся к затратам собственника, а текущий ремонт и отделимые улучшения – к затратам арендатора.

    По обязательствам сторон в отношении содержания помещения налоговые органы руководствуются только условиями договора аренды и никаких отступлений не приемлют.

    Налоговые органы не определяют разницу между расходами на капитальный ремонт и расходами на текущий ремонт и при признании расходов руководствуются условиями договора, по этому в условиях договора необходимо подробно расписать условия осуществления ремонта (чьими силами, за чей счет, возмещение расходов).

    В отношении решения вопроса о коммунальных и иных эксплуатационных расходах на содержание арендуемого помещения, налоговые органы рекомендуют арендатору самостоятельно заключить договора с поставщиками услуг, но при ряде обстоятельств, зависящих от конкретной ситуации и от характера услуги (водоснабжение, электроэнергия, вывоз мусора и т.д.) налоговые органы предлагают три основные модели урегулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя:

    1. «Транзит» - арендатор возмещает арендодателю расходы, понесенные арендодателем на содержание сданного в аренду помещения. Расчет производится на основании показаний счетчиков полученных услуг, установленных на арендуемой площади либо пропорционально занимаемой площади. Возмещение производится на основании счетов арендодателя, с приложением копии счетов выставленных поставщиком услуг. (Нет однозначного решения проблемы по уплате НДС при ситуации, если поставщик услуг – плательщик НДС, арендатор плательщик НДС, а арендодатель – УСН).
    2. Арендодатель в размер арендной платы включает все свои расходы по содержанию помещения без разбивки (одна сумма). При этом стороны должны предусмотреть, что арендная плата может меняться чаще, чем один раз в год, но только в момент изменения тарифов на коммунальные и эксплуатационные услуги и на сумму равную этим изменениям.
    3. Арендодатель в размер арендной платы включает все свои расходы по содержанию помещения и стороны делят размер арендной платы на постоянную часть арендной платы – непосредственно плата за пользование помещением, и на переменную часть арендной платы включающую в себя возмещение расходов арендодателя на содержание сдаваемого в аренду помещение (водоснабжение, электроэнергия и т.д.).

    Все отделимые улучшения являются собственностью арендатора и при возврате помещения из аренды арендатор их забирает или иным образом ими распоряжается.

    Все неотделимые улучшения произведенные с согласия арендодателя, при передаче помещения из аренды должны быть переданы арендодателю, при этом арендодатель обязан их возместить, если иное не оговорено в договоре. Если в договоре аренды указано, что арендодатель не возмещает арендатору расходы, связанные с произведением неотделимых улучшений, то налоговые органы их не признают (гл. 25 НК РФ). В связи с тем, что эти неотделимые улучшения, увеличивают балансовую стоимость помещения (до сдачи в аренду балансовая стоимость помещения Х рублей, а после произведения неотделимых улучшений – Х+100 рублей) эти расходы должен нести арендодатель. При не возмещении данных расходов получается, что арендатор безвозмездно передал арендодателю эти улучшения в собственность (безвозмездные сделки между участниками предпринимательской деятельности не допустимы).

    При изменении собственника, налоговые органы, в соответствии с действующим законодательством, имеют право требовать только изменение и дополнение договора аренды (касательно изменения реквизитов арендодателя).

     

    Арендная плата.

    Налоговые органы не вправе предъявлять требования к размеру арендной платы, за исключением наличия оснований предусмотренных в ст. 40 НК РФ, а именно:

    1. расчеты за сделку производятся бартером (в договоре обязательно необходимо указать рублевый размер сделки);
    2. сделка заключена между взаимозависимыми лицами (ст. 20 НК РФ):
    3. отклонение цены по договору аренды от цены предыдущего договора, либо в отношении аналогичного помещения в этом же месте более чем на 20%. Но непосредственную рыночную стоимость аренды помещения может определить только профессиональный оценщик, но никак не налоговый орган.

    Форма арендной платы может быть различная: единовременная выплата за весь период аренды; в процентном соотношении от доходов; взаимозачет (оказание услуг); в счет произведенных неотделимых улучшений и т.д. Налоговые органы не вправе определять форму расчета и метод расчета арендной платы.

    В любом случае в договоре необходимо указать, сумму в российских рублях или эквиваленте к российскому рублю, а если расчеты сторонами производятся в денежной форме, то необходимо обязательно указать, что непосредственные расчеты между сторонами производятся в российских рублях (т.к. для совершения сделок в иностранной валюте необходимо специальное разрешение выдаваемое ЦБ РФ).

    Предприниматель без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель) является участником предпринимательской деятельности с цель извлечения прибыли.

    Если арендодателем (арендатором) в договоре выступает предприниматель без образования юридического лица (индивидуальный предприниматель), то применяются все те же правила, что и при участии юридических лиц.

    Если арендодателем в договоре выступает физическое лицо, то арендатор (как налоговый агент) обязан удержать и уплатить НДФЛ.

     

     

    С уважением Кобзарь Владимир,

    юрисконсульт договорного отдела

    юридического департамента

    Группы компаний «ЦентрОбувь»

    e-mail: kobzarv@realmail.ru

     

     








    [Начало][Партнерство][Семинары][Материалы][Каталог][Конференция][О ЮрКлубе][Обратная связь][Карта]
    http://www.yurclub.ru * Designed by YurClub © 1998 - 2011 ЮрКлуб © Иллюстрации - Лидия Широнина (ЁжЫки СтАя)


    Rambler's Top100 Яндекс цитирования
    Перепечатка материалов возможна с обязательным указанием ссылки на местонахождение материала на сайте ЮрКлуба и ссылкой на www.yurclub.ru