Гражданское и коммерческое право

Признание права собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи в строящемся доме

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ):

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

То есть, Законом 214-ФЗ было установлено, что привлечение денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости путем совершения иных сделок недопустимо.

Однако в России сложилась практика привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на основании предварительных договоров купли-продажи недвижимости (квартир). Предоставляя более выгодные условия приобретения жилья (более низкие цены), продавцы недвижимости (объекта строительства) заставляют граждан оплачивать стоимость квартиры в момент заключения предварительного договора, когда многоквартирный дом (объект недвижимости) даже еще не построен.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ^¹:По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается продавцом квартиры для того, чтобы не заключать договор участия в долевом строительстве, по которому права участника долевого строительства более защищены и обеспечены.

Договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в отличие от предварительного договора, который никак не регистрируется^². Следовательно, право граждан, заключивших предварительный договор, требовать заключения основного договора покупки недвижимости либо признания права собственности на жилое помещение подлежит доказыванию в суде (Так, в адвокатской практике автора настоящей статьи был случай, когда за юридической помощью обратился гражданин, купивший квартиру в строящемся доме по предварительному договору. Впоследствии оказалась, что квартира, был три раза перепродана застройщиком иным лицам. В результате покупатель квартиры был вынужден втянуться в судебные тяжбы и участвовать в малоприятных «походах» по правоохранительным органам и иным инстанциям).

В настоящее время у многих граждан, участников долевого строительства, имеются на руках предварительные договоры купли-продажи жилого помещения, обязательства продавца по которым (заключить основной договор купли-продажи квартиры) так и не были исполнены. Вследствие чего такие покупатели жилья, назовем их «обманутые дольщики», не имеют возможности оформить право собственности на приобретенное жилье. Многие из таких «обманутых дольщиков» продолжают жить дальше и ждать той неопределенной даты, когда продавец жилья заключит с ними основной договор. К сожалению, в условиях современного законодательства застройщики (продавцы жилых помещений) могут найти много причин, по которым срок заключения основного договора задерживается, постоянно откладывается.

Зарегистрировать право собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи, можно путем обращения в суд за защитой нарушенного права. Для этого нужно подать иск о признании права собственности на жилое помещение (По данной проблеме уже есть сложившаяся судебная практика о принятии решений в пользу Истцов/ покупателей квартир в строящихся домах по предварительным договорам). На основании решения суда покупатель квартиры может спокойно зарегистрировать право собственности на жилое помещение^³.

Основанием для подачи такого иска является тот факт, что истец (покупатель квартиры) фактически выполнил все условия основного договора купли-продажи квартиры. Более того, истец (как показывает практика) оплатил стоимость квартиры еще до заключения основного договора купли-продажи, что не есть необходимость по закону, а является злоупотреблением прав со стороны продавца.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ:

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, еще до момента заключения основного договора Покупатель, оплатив полную стоимость квартиры при заключении предварительного договора, уже считается исполнившим свои обязательства по основному договору купли-продажи жилого помещения.

В связи с выполнением покупателем квартиры своих обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры., заключенному между сторонами, который фактически являлся основным, так как по его условиям покупатель внес полную стоимость квартиры, и содержит все существенные условия основного договора купли-продажи квартиры, и, учитывая, что спорная квартира, была создана с соблюдением требований закона за счет средств истца и для его личных нужд, суды обоснованно удовлетворяют исковые требования, и признают за гражданами право индивидуальной собственности на такие квартиры^⁴.

О третейских оговорках в предварительных договорах на покупку жилья

Некоторые строительные компании, с целью обезопасить себя от возможных судебных разбирательств, включают в предварительные договора на приобретение жилья (покупку квартиры в будущем) третейские оговорки.

Третейская оговорка (соглашение) – это письменное соглашение сторон договорного обязательства о том, что в случае возникновения каких-либо разногласий все споры подлежат рассмотрению в определенном третейском суде, а не в суде общей юрисдикции или арбитражном суде.

Для стороны третейского разбирательства – Истца (участника долевого строительства) негативными обстоятельствами рассмотрения дела в третейском суде будут являться следующие:

1) размер пошлины и расходы за рассмотрение дела в третейском суде, как правило, выше чем в суде общей юрисдикции или арбитражном суде;

2) третейский суд, как правило, находится на стороне того участника судебного разбирательства (организации), которая инициировала включение в договор третейской оговорки (на практике: Третейский суд (судьи) являются аффилированными лицами такого инициатора – Застройщика, продавца недвижимости).

В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона «О третейских судах в российской Федерации»:

Третейское соглашение о разрешении спора по договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения), действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 428 ГК РФ: Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.

Любой предварительный договор, заключаемый строительной организацией с покупателем квартиры (участником долевого строительства) по своей форме является договором присоединения. Основания для подачи в суд возникают на практике через несколько (шесть) месяцев и более с момента заключения договора, после того как Застройщик (продавец жилья) не исполнит обязательства по заключению основного договора или оформлению права собственности на жилое помещение.

Следовательно, третейская оговорка, включенная в предварительный договор на покупку жилья, считается недействительной, а такое третейское соглашение – незаключенным, поскольку оно было заключено (включено в договор присоединения) до возникновения оснований для подачи иска к застройщику или продавцу жилого помещения.

Таким образом, «обманутый дольщик» может не обращая внимания на наличие в договоре третейской оговорки, руководствуясь Законом о защите прав потребителей, обратиться с иском о признании права собственности на жилое помещение в суд общей юрисдикции по месту нахождения организации или по месту своего жительства^⁵.

Почему при подаче искового заявления о признании права собственности на жилое помещение, приобретенное по предварительному договору, нужно руководствоваться Законом «О защите прав потребителей»?

1) В соответствии с преамбулой к Закону «О защите прав потребителей»: Настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав..

Потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности..

продавец - организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи.

Руководствуясь положениями преамбулы к Закону «О защите прав потребителей» можно сделать вывод, что квартира, приобретенная гражданином по договору купли-продажи для собственного проживания в ней, относится к товару, реализуемому потребителям по договору купли-продажи.

2) Как уже было сказано выше, при возникновении необходимости обращения в суд, потребитель может самостоятельно выбирать наиболее удобное для него место судебного разбирательства.

3) Иск о признании права собственности – относится к искам имущественного характера.

В соответствии с ч. 1 ст. 333.19. Налогового кодекса РФ: 1. По делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах:

1) при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска:

до 20 000 рублей - 4 процента цены иска, но не менее 400 рублей;

от 20 001 рубля до 100 000 рублей - 800 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 20 000 рублей;

от 100 001 рубля до 200 000 рублей - 3 200 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 100 000 рублей;

от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей - 5 200 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 200 000 рублей;

свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.

Таким образом, при обращении в суд иском о признании права собственности на квартиру, приобретенную по рыночным ценам, размер госпошлины может достигать 60 000 рублей.

Из положений ч. 3 ст. 333.36. НК РФ следует, что: при подаче в суды общей юрисдикции, а также мировым судьям исковых заявлений имущественного характера и (или) исковых заявлений, содержащих одновременно требования имущественного и неимущественного характера, плательщики - истцы по искам о защите прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, плательщики - истцы по искам о защите прав потребителей уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии сподпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Следовательно, при подаче иска, руководствуясь Законом «О защите прав потребителей», государственная пошлина уплате не подлежит либо ее размер будет значительно ниже.

Таким образом, лица, которые приобрели квартиры по предварительным договорам купли-продажи жилого помещения, могут не отчаиваться, дожидаясь когда же продавец соизволит заключить основной договор, а начинать уверенно бороться за свои права в суде, поскольку право собственности на жилое помещение возникает только с момента государственной регистрации^⁶. Как показывает практика, ускорить процесс заключения основного договора или регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по предварительному договору купли-продажи, можно путем обращения в суд с иском о признании права собственности на жилое помещение. А участие в судебном процессе: представление доказательств и доводов, обосновывающих позицию истца, лучше всего доверить квалифицированным юристам, которыми являются адвокаты.

Настоящая статья охраняется законом об авторском праве

Евгений Евгеньевич Сидоров, адвокат

1 Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

2 214-ФЗ Ст. 4 ч. 3: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

3 Статья 218 ГК РФ. Основания приобретения права собственности

1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

3. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такойрегистрации.

4 См.: Определение Московского городского суда от 2 ноября 2010 г. по делу N 33-34412;

Определение Московского городского суда от 9 сентября 2010 г. по делу N 33-28324.

5 Статья 17 Закона РФ «О защите прав потребителей». Судебная защита прав потребителей

1. Защита прав потребителей осуществляется судом.

2. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства.

3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

6 Статья 131 Гражданского кодекса РФ. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлятьинформацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде.

6. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 551 Гражданского кодекса РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренныхзаконодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 18 Жилищного Кодекса РФ. Государственная регистрация прав на жилые помещения

Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральнымзаконом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, настоящим Кодексом.

Ч. 1 Ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.