e-mail: latyshevapolina@yandex.ru

 

Действующее законодательство не содержит легального определения ни здания, ни сооружения. Отсутствие таких определений зачастую порождает на практике споры. Это связно и с тем, что множество нормативных актов, оперирующих обозначенными понятиями, по-разному трактуют их содержание. В настоящее время проблема возникает не в вопросе, применяется ли законодательство о договоре аренды зданий (сооружений) к обозначенным понятиям, а именно в вопросе легального определения здания, сооружения.

В современной юридической литературе предпринимались попытки дать такое определение. Так, по мнению некоторых авторов, разграничить эти понятия можно исходя из общеупотребительного значения этих слов: «здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».[1]

Однако, если данный критерий актуален для жилых и административных зданий, то к нежилым он не всегда применим, поскольку здание вообще может быть не предназначено для нахождения в них людей и использоваться исключительно в производственных целях (склад, гараж). Сознавая некоторую условность разграничения зданий и сооружений, можно предложить следующий критерий: в зависимости от тех конструктивных элементов, которые позволяют говорить о здании, сооружении как о целостном объекте. Так, техническое описание здания выполняется по таким конструктивным элементам как фундамент, пол, стены и перегородки, крыша, отделка и т.п., которые объединены единым архитектурным решением. В сооружении такие традиционные для здания элементы могут вообще отсутствовать. Зачастую, в состав сооружения наряду с объектами, не являющимися в прямом смысле недвижимым имуществом, могут входить и здания как таковые, предназначенные для обслуживания сооружения в целом. Единство конструктивных элементов сооружения проявляется в том, что отсутствие одного из них, делает невозможным использование сооружения в соответствии с функциональным единым назначением.

В некоторых случаях необходимость отграничения зданий от сооружений обусловлена практическими потребностями, в частности, когда речь идет о сложных объектах.

Садиков О. Н. считает, что понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.[2] При этом под зданиями обычно понимаются такие объекты, которые можно подразделить на две большие группы: жилые и нежилые. Понятие «сооружение» обычно определяют путем перечисления соответствующих объектов, например: нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные, спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, спортивные залы, плавательные бассейны), мосты, оранжереи, трансформаторы, тепловые узлы и другие инженерные сооружения, тесно связанные с землей. Однако, с юридической точки зрения, существующие (в обыденном смысле) различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют правового значения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих в связи с этим правоотношений. Определение же понятия зданий и сооружений в целом должно, прежде всего, содержать отличия этих объектов от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения). В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. При таком подходе подчеркиваются все необходимые для соответствующей юридической квалификации характерные черты таких объектов недвижимости, как здания и сооружения. 

Во-первых, здания и сооружения это объекты, созданные людьми (искусственно возведенные). Этот признак позволяет отграничить здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы).  

Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку. Причем ситуация не меняется, если определенные инженерные сооружения находятся под землей (например, шахты), поскольку и в этом случае их собственнику или владельцу необходимо иметь определенные права на соответствующий земельный участок.

В-третьих, связь здания (сооружения) с земельным участком должна быть столь прочной (фундаментальной), что перемещение указанного объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению оказалось бы невозможным. Данный признак позволяет отграничить здания и сооружения от иных построек (ларьков, палаток и т.п.). 

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений.

Значение точного отграничения понятий здание, сооружение играет роль при определении предмета заключаемого договора.

Было бы разумно законодательно решить проблему соотношения рассматриваемых понятий. Это могло бы быть сделано либо в рамках законодательного акта, либо акта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

---