Гражданское и коммерческое право
ЮрКлуб - Виртуальный Клуб Юристов
МЕНЮ> Гражданское и коммерческое право

Новости
НП ЮрКлуб
ЮрВики
Материалы
  • Административное право
  • Арбитражное право
  • Банковское право
  • Бухучет
  • Валютное право
  • Военное право
  • Гражданское право, коммерческое право
  • Избирательное право
  • Международное право, МЧП
  • Налоговое право
  • Общая теория права
  • Охрана природы, экология
  • Журнал "Право: Теория и Практика"
  • Предприятия и организации, предприниматели
  • Соцсфера
  • Статьи из эж-ЮРИСТ
  • Страхование
  • Таможенное право
  • Уголовное право, уголовный процесс
  • Юмор
  • Разное
  • Добавить материал
  • Семинары
    ПО для Юристов
    Книги new
    Каталог юристов
    Конференция
    ЮрЧат
    Фотогалерея
    О ЮрКлубе
    Гостевая книга
    Обратная связь
    Карта сайта
    Реклама на ЮрКлубе



    РАССЫЛКИ

    Подписка на рассылки:

    Новые семинары
    Новости ЮрКлуба


     
    Партнеры


    РЕКЛАМА



    Реклама на ЮрКлубе





    Добавлено: 14.02.2006


    Договор участия в долевом строительстве

    Бобровникова Майя Александровна.
    RFNI@yandex.ru
    Юрисконсульт в ООО «Региональный фонд
    недвижимого имущества».
    (г.Владивосток)

    Преобразование социально-экономического строя Российской Федерации в 90-х годах ХХ века внесло кардинальные новшества в строительную отрасль. «Объемы строительных работ, осуществляемых за счет бюджетных средств, особенно в сфере жилищного строительства, многократно сократились, а в некоторых регионах сошли практически на нет. Инвестиционные вложения в области капитального строительства носят в основном негосударственный характер. Из-под опеки государства в результате приватизации вышло большинство предприятий строительной индустрии. Таким образом, уже к середине 90-х годов в рассматриваемой сфере явно преобладали частнособственнические отношения…»001 .

    В этих обстоятельствах на первый план выходит «новый» субъект – инвестор, которому сразу отводится особая роль. С одной стороны, это пассивный участник, так как не выполняет функции ни заказчика, ни застройщика, ни подрядчика, с другой стороны, он - необходимый участник, так как финансирует строительство объекта. При чем инвестор даже не распоряжается своими денежными средствами, ведь для этого есть застройщик, который привлекает капиталы различных лиц и несет перед ними ответственность за реализацию конкретного инвестиционного проекта. В зависимости от размера необходимых для строительства денежных вложений количество инвесторов может варьироваться от одного-двух до нескольких десятков, а иногда и сотен.

    На сегодняшний день строительство является одним из самых дорогих видов хозяйственной деятельности, требующих очень крупных инвестиций, поэтому при жилищном, а также коммерческом (офисные здания, торговые и развлекательные центры и др.) строительстве широко используется институт долевого участия (инвестирования).

    Справедливости ради, надо отметить, что долевое строительство не является изобретением нашего времени, оно существовало в виде организации различных потребительских кооперативов уже в 50-е годы прошлого века002 . Но и тогда инициатива исходила от государства в лице различных ведомств, крупных предприятий, то есть это был «кооператив для своих».

        Хотя кооперативное строительство до сих пор занимает определенную нишу, гораздо чаще дольщики предпочитают закреплять свои отношения через гражданско-правовые договоры: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве.

    I. Общие положения о договоре участия в долевом строительстве.

    § 1. Правовая природа и соотношение договоров, применяемых в долевом строительстве.

    В первую очередь хотелось бы коснуться такого теоретического спора, как - носят ли указанные договоры инвестиционный характер003 . Если говорить о договоре простого товарищества, то его однозначно определяют как инвестиционный, что нельзя сказать о характере договора участия в долевом строительстве. Ряд авторов, считая, что договор участия в долевом строительстве не является инвестиционным, ссылаются на то, что инвестиции обязательно предполагают получение прибыли004 , а гражданин, приобретая имущество по договору долевого строительства, не имеет никакой прибыли. Указанные авторы видят цели инвестиционной деятельности в узком смысле, а она может приносить не только прибыль, но и приводить к иному положительному эффекту005 , например, приобретение недвижимости. Кроме того, недвижимость во всем мире считается одним из самых выгодных объектов инвестиций.

    Но если все-таки признать рассматриваемое соглашение инвестиционным, то гражданин, по мнению юристов, говорящих о неинвестиционном характере исследуемой сделки, сразу теряет статус потребителя, и, следовательно, к таким отношениям не применяются нормы законодательства о защите прав потребителей. Представляется, что существу инвестиционных отношений такое взаимодействие не противоречит, также не наблюдается и конкуренции положений нормативных актов, действующих в данных сферах. Эта позиция подтверждается и Верховным судом Российской Федерации, который отмечал, что «…признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»006 .

    В связи с этим, думается, что договор участия в долевом строительстве носит инвестиционный характер.

    Другой не менее обсуждаемый вопрос касается соотношения Договора участия в долевом строительстве и Договора простого товарищества. Если раньше этот спор не имел под собой основания007 , то теперь, с вступлением в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»008 , он кажется совсем не актуальным, но именно в свете принятия нового нормативно-правового акта изучение материалов по этой проблеме чрезвычайно полезно, так как позволяет определить, в каких ситуациях какой договор следует заключать.

    Дело в том, что договор простого товарищества уже зарекомендовал себя в сфере строительных инвестиций009 . Он успешно используется при долевом строительстве коммерческой недвижимости, когда не очень много инвесторов и практически все они являются субъектами предпринимательской деятельности010 .

    Кроме того, громоздкая конструкция договора участия в долевом строительстве, как она представлена в законе, мало привлекательна для мобильных связей в области предпринимательства, да и сам документ императивно регулирует только привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов011 .

    Итак, в сфере долевого строительства широко распространены два договора: договор простого товарищества и договор участия в долевом строительстве. Если одновременно существуют три условия:

    • привлекаются денежные средства граждан;
    • строится многоквартирный дом;
    • застройщик берет на себя обязательство, после исполнения которого у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме,

    то такие отношения закрепляются только с помощью договора участия в долевом строительстве, регулируемым указанным Федеральным законом.

    В остальных случаях можно заключать либо договор участия в долевом строительстве, либо договор простого товарищества.

     

    Можно считать правильной точку зрения некоторых авторов012 , которые считают, что договор простого товарищества целесообразней применять в следующих случаях:

    • если мало дольщиков;
    • при строительстве нежилых объектов;
    • если дольщикам удобнее рассчитываться имуществом, а не деньгами;
    • если цели дольщиков одинаковы и объект строится «для себя».

    Если правовая природа и применение договора простого товарищества достаточно хорошо изучены, то договор участия в долевом строительстве остается, что называется, «открытой книгой» для исследований. Он всегда был очень актуальной темой в области гражданского права, что обусловлено, во-первых, спорной сущностью данной сделки; во-вторых, тем, что наиболее часто этот вид соглашения применяется при строительстве жилья, т.е. в отношениях с гражданами-потребителями; в-третьих, долгое время он не имел своего специального правового регулирования; и, наконец, в настоящее время по причине принятия нового Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» исследование этого вопроса приобрело новый виток.

    § 2. Понятие и юридическая характеристика Договора участия в долевом строительстве.

    Анализ определения договора участия в долевом строительстве013 показал, что это договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

    Очень интересным является вопрос об отнесении договора долевого строительства к публичным договорам. «Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров»014 . Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с законом им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы015 , т.е. и некоммерческая организация. «Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, т.е. деятельность должна быть публичной»016 . Если говорить об анализируемом соглашении, то прямо такая обязанность для застройщика не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся017 , на практике же застройщик более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж) всегда пойдет на уступки и снижение цены.

    Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, публичным указанный договор назвать нельзя. Зато он подходит под признаки другого вида – договора присоединения.

    Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Другой признак - путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок.

    При юридической характеристике любого договора очень важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по «принципу результата (направленности результата)»018 . Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые»019 ), на выполнение работ и на оказание услуг»020 .

    Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.

    Представляются неубедительными аргументы тех юристов, которые предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг, в частности его отождествляют с договором возмездного оказания услуг021 , агентским, или посредническим, договором022 .

    С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например, отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координировать свои действия с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик несомненно оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

    Однако наиболее часто на практике возникает вопрос о том, нельзя ли рассматривать договор между дольщиком и застройщиком как обычный договор строительного подряда, в котором участник долевого строительства является заказчиком, а застройщик - генеральным подрядчиком.

    Если сравнить понятия этих договоров, то можно обнаружить, что они очень близки по существу. Как в договоре подряда, так и в договоре участия в долевом строительстве одна сторона обязуется построить объект недвижимости, а другая сторона обязуется принять и оплатить обусловленную цену. Таким образом, цель этих сделок строительство и передача в собственность объекта недвижимости.

    Однако, во-первых, Верховный суд Российской Федерации023 указывает как на главную особенность возникающих между сторонами договора строительного подряда отношений то, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

    Во-вторых, следует учитывать, что одним из существенных условий договора строительного подряда является обязанность заказчика предоставить земельный участок, на котором подрядчик будет строить объект недвижимости024 . Данная норма является императивной и не предполагает возможности в договорном порядке возложить эту обязанность на подрядчика. Следовательно, до начала строительства объекта заказчик должен приобрести какое-либо право на земельный участок (например, право собственности или право аренды). При отсутствии условия о размере и конкретном местонахождении земельного участка, на котором подрядчик должен вести строительство, договор строительного подряда нельзя считать заключенным, поскольку не определено одно из существенных условий договора.

    В договоре участия в долевом строительстве земельный участок должен приобрести наоборот застройщик, что является одним из требований, без выполнения которого данный субъект вообще не имеет права привлекать дольщиков.

    Итак, можно считать правильным мнение некоторых авторов025 , предлагающих исследуемый договор не относит ни к одному из поименованных в ГК РФ договоров. Также его нельзя рассматривать в качестве смешанного договора и регламентировать отношения сторон по нему с помощью правил о соответствующих видах договоров, как думают другие правоведы026 .

    Однако при этом следует отметить, что конструкция договора участия в долевом строительстве все-таки сочетает в себе элементы как услуги, так и работы.

    II. Некоторые аспекты содержания договора участия в долевом строительстве.

    § 1. Элементы договора участия в долевом строительстве.

    1.1 Стороны. Сторонами договора участия в долевом строительстве являются участник долевого строительства, которого можно назвать дольщиком либо инвестором, и застройщик, также именуемый инвестиционной компанией, или организацией, привлекающей денежные средства.

        Несмотря на то, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц027 , в договоре долевого строительства на стороне инвестора могут участвовать и другие субъекты гражданского права, например, публичные образования и иностранные лица. Основание так думать дает ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», содержащая понятие рассматриваемого договора, где не оговариваются какие-либо особые требования к составу участников этого соглашения. Однако если все же руководствоваться ст.1 указанного Федерального закона, то иные субъекты, кроме граждан и юридических лиц, выпадают из-под его действия. Значит ли это, что публичные образования не могут быть сторонами договора участия в долевом строительстве или могут, но регулироваться эти отношения будут другими нормативно-правовыми актами, нигде не уточняется.

        Что касается застройщика, то им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель028 . О возможности публичных образований выступать на стороне застройщика в законе опять же не упоминается.

        1.2 Предмет. Ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» определяет предметом договора участия в долевом строительстве, как и в подрядных договорах, результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, т.е. – объект недвижимости. Несмотря на это, ст.5 указанного закона, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, думается, что не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. В этом случае деятельность застройщика надо рассматривать в более широком смысле, через призму инвестиционных понятий. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств, что бесспорно можно определить как оказание услуг, так как здесь речь идет не только о выполнении работ по строительству, но и о распоряжении привлеченными денежными средствами. Эти понятия перекликаются с терминами из банковского права, а банковские договоры относятся к сфере услуг. Но все же этой части предмета придается не столь важное значение, поэтому весь спектр деятельности застройщика по реализации инвестиционного проекта заключается в маленькой фразе: «своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать)»029 .

    Итак, по смыслу ФЗ «Об участии в долевом строительстве», дольщика не должно волновать, как будет строиться объект недвижимости, главное, чтобы он все-таки был возведен, при чем в соответствии с проектом и с описанием его в договоре. Следует обратить внимание на то, что когда мы говорим о предмете договора участия в долевом строительстве, то имеется в виду не полностью здание, а конкретное «жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящихся также с привлечением денежных средств участника долевого строительства»030 .

    Как показала практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования. Новый закон предписывает обязательно определять подлежащий передаче конкретный объект в соответствии с проектной документацией031 .

    1.3 Цена. Цена в договоре долевого строительства является существенным условием032 . Она состоит из суммы денежных средств, потраченных на строительство, и денежных средств на оплату услуг застройщика.

    Необходимо отметить, что Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», а, следовательно, и договор участия в долевом строительстве регулируют привлечение только денежных средств, т.е. цена договора всегда выражена в деньгах. В этом есть одно из существенных отличий изучаемого договора от простого товарищества, с которым наиболее часто отождествляли договор долевого строительства.

    Строительство – это деятельность объемная и нестабильная, поэтому вопрос изменения цены – самый трудный среди условий договора.

    С одной стороны, необходимо защитить интересы дольщика как более уязвимого субъекта данного договора. С другой стороны, застройщик берет на себя не только риск по непосредственному строительству, подобно подрядчику, но и несет ответственность за реализацию инвестиционного проекта в целом, что охватывает и сферу услуг. А услугодатель, как известно, не всегда может гарантировать положительный результат своей деятельности033 , не может предусмотреть все нюансы предстоящей работы, из-за чего стоимость услуг достаточно неустойчива. В связи с этим, думается, что необходимо более детально разработать вопрос об изменении цены.

    Таким образом, ценообразование отдается полностью в руки сторон исследуемого договора, что неизбежно приведет к новым судебным тяжбам. С другой стороны, решить данную проблему возможно поможет стабильность законодательства в сфере строительства, а также повышение профессионализма чиновников в соответствующих органах. Это связано с тем, что на практике за время возведения объекта несколько раз может измениться законодательная база, а ошибки и неграмотность чиновников могут привести либо к неоправданной трате финансов, либо к изменению сроков строительства.

        1.4 Срок. Срок в договоре долевого строительства также имеет существенное значение034 , так как инвестор заинтересован в выполнении обязательства застройщика не вообще, а к определенному сроку.

    В законе, как и в действующем законодательстве вообще, нет требований о максимальном или минимальном сроке, поэтому на практике срок определяет застройщик как сторона, которая сама планирует свою деятельность, основываясь на своем опыте и на своих собственных возможностях. Но и здесь вопрос не может быть решен однозначно, так как при определении сроков с учетом выше упомянутых причин возникают те же проблемы, что и с изменением цены. Особенно это касается сроков получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

    В случае, если строительство не может быть закончено в срок, застройщик обязан об этом предупредить не менее чем за два месяца до истечения срока по договору, и предложить инвестору внести изменения в договор035 в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации036 . Стоило бы уточнить, сколько раз можно пользоваться этой возможностью застройщику, так как на практике иногда процесс приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта государственной приемочной комиссией длится годами.

        1.5 Форма. По поводу формы договора долевого строительства юристы уже давно сходились в общем мнении, что данный договор, являясь соглашением, в результате которого приобретается в собственность недвижимое имущество, обязательно необходимо регистрировать в соответствующих органах037 . В ряде регионов рекомендовали, а в некоторых даже обязывали регистрировать названные договоры038 . Но такая практика не имела нормативного обоснования039 .

    С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве» требование о том, чтобы договор, уступка требований по договору, а также изменения к договору заключались в письменной форме с обязательной государственной регистрацией в органах регистрации прав на недвижимое имущество по месту нахождения строящегося объекта стало обоснованным и законным. В связи с этим не соблюдение данного правила является основанием к признанию сделки ничтожной как совершенной с нарушением формы.

    § 2. Обеспечение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве.

        В связи с тем, что одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика является залог недвижимости, то, соответственно, к этим отношениям применяется помимо общих норм Гражданского кодекса о залоге Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»040 . При этом «общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила»041 , т.е. при коллизии норм ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» последний имеет преимущественное значение. При рассмотрении вопроса о залоге, о чем будет говориться далее, были выявлены противоречия норм ФЗ «Об участии в долевом строительстве» положениям и ГК РФ, и ФЗ «Об ипотеке». В п.9 ст.13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» указано, что «к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего ФЗ, применяются положения ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом». Считать ли явное несоответствие норм о залоге в данном нормативном акте Гражданскому кодексу и закону об ипотеке особенностью, пока трудно решить. Думается, что если бы приоритет отдавался новому закону, то формулировка должна быть несколько иная, например, такая: «к отношениям, вытекающим из договора, …, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом»042

    Известно, что залог может возникнуть из договора и по закону. В данном случае залог предусмотрен Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве»043 . Так, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

    Из выше названных положений закона бесспорно можно согласиться только с тем, что застройщик в обеспечение своих требований может заложить земельный участок, который находится у него в собственности.

    Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи (имеется в виду возводимое строение) может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Если закладывается право аренды или иное право на вещь, то необходимо согласие собственника. Отсюда возникает вопрос, какое право у застройщика на возводимый объект. По аналогии с достаточно обоснованными выводами К. Скловского в статье «Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике»044 можно сказать, что если застройщик и имеет какое-то право, то точно это не право собственности. Верховный суд РФ также отмечает, что «организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них …»045 . Следовательно, возможность отдавать в залог возводимое строение ставится под большое сомнение. В связи с этим интересна следующая норма о том, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога046 . Почему незавершенное строительство в собственность регистрирует только застройщик? Дольщики также имеют полное право на регистрацию объекта, так как строительство ведется на их денежные средства.

    Согласно п.1 ст.63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается. Например, в городе Владивостоке, если земельный участок не в собственности застройщика, то он в муниципальной или государственной собственности и передан в аренду для строительства. Значит, такой участок тоже не может быть заложен. Говорить об ипотеке в данном случае можно, если право аренды на такой участок закладывается одновременно со зданием, расположенным на нем. Но, как говорилось выше, вопрос об ипотеке здания достаточно спорный.

    Итак, в ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусмотрен замечательный способ обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика, но реализация его на практике весьма затруднительна.

    В связи с темой реализации заложенного имущества, в случае неисполнения застройщиком своих обязательств, возникает вопрос о том, что участники долевого строительства могут посчитать более выгодным для себя не получение назад вложенных денежных средств, а продолжение строительства с новым застройщиком. Такой вариант никак не урегулирован в законодательстве. Возможно, этот пробел необходимо решать на уровне государственного контроля путем внесения в договор на реализацию заложенного имущества условия о дальнейшем исполнении обязательств по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве. Но более надежный способ защитить права дольщиков – это зарегистрировать общую долевую собственность на незавершенное строительство, о чем говорилось выше. В этом случае инвесторы сами смогут решать судьбу вложенных денежных средств.

    Таким образом, решив старые вопросы и споры, ФЗ «Об участии в долевом строительстве» привел к возникновению новых проблем, при этом пока только предполагаемых, так как его действие на практике еще не представляется возможным оценить. Конечно, в целом значение указанного закона в связи с тем, что он, наконец-то, закрепил уже сложившиеся отношения и определил природу и структуру договора участия в долевом строительстве, трудно переоценить. Однако, думается, что для дальнейшей эффективной его реализации необходимо будет внести еще немало изменений и сделать немало разъяснений со стороны соответствующих органов по вопросам применения данного договора.



    001 Гражданское право. Том 2. Учебник./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М., 1999. С.331.
    002 См.: Камфер Ю. И снова долевое строительство жилья.//ФПА АКДИ "Экономика и жизнь". 2001. №9.
    003 См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик.//Новости рынка недвижимости. 2004. №23. С.13.; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация.//Хозяйство и право. 2002. №2. С.77.
    004 См.: Там же.
    005 См.ст.1 Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"//Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. №9. Ст.1096.
    006 Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.
    007 См.: Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании в строительстве и договор простого товарищества.//Юрист. 2002. №2. С.30; Сидоров А.А. Приобретение жилья на стадии строительства.//Сайт юридической фирмы "Правовая защита". Недвижимость и право. 2004; Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работы в обмен на деньги или строим вместе.// ФПА АКДИ "Экономика и жизнь". 2001. Выпуск №15. С.14.
    008 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"//Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. №1. Ст.40.

    009 См.: Постановление Федерального Арбитражного Суда Дальневосточного округа от 02.10.2001г. №Ф03-А73/01-1/1918 Дело № Ф03-А73/01-1/1918.//СПС Консультант Плюс; Князева Г.А. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве.//Вестник ВАС РФ. 2000. №3. С.38.
    010 См.п.5, 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. №56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве".//Вестник ВАС РФ. 2000. №9.
    011 См.п.2 ст.3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    012 Попов П.Г., Федоров А.И. Долевое строительство жилья.//Главбух. Отраслевое приложение "Учет в строительстве". 2002. №3. С.31.; Киндеева Е.А., Левицкая В.А., Пискунова М.Г., Сарьян Е.Р. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М., 2000. С.73.; Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры.//Российская юстиция. 2002. №9. С.22.
    013 См.ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    014 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой)./Под ред. О.Н.Садикова. М., 1997.
    015 См.ст.2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    016 Указ.соч./Под ред.О.Н.Садикова.
    017 См.ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994г. 51-ФЗ//Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст.3301. (Федеральный закон от 30.11.1994г. 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. №32. Ст.3302.). (Далее - ГК РФ (часть первая).
    018 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С.399.
    019 Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики).//Вестник ВАС РФ. 1999. №12.
    020 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ.соч.
    021 См. Свирин Ю. Инвестор или потребитель?//Российская юстиция. 1997. №3.
    022 См. Черемис С.Ю.Инвестиционный договор.//Учет в строительстве. 2003. №1.
    023 Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.
    024 См.ст.747 ГК РФ (часть вторая).
    025 См.: Арапова Т. Инвестор или дольщик.//Новости рынка недвижимости. 2004. №23.; Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве.//Законодательство. 1999. №6.; Сидоров А.А. Приобретение жилья на стадии строительства.//Сайт юридической фирмы "Правовая защита". Недвижимость и право. 2003.
    026 См.: Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве./Хозяйство и право. 2002. №2. С.70.; Козлова Е. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация./Хозяйство и право. 2002. №2. С.74.
    027 См.п.1 ст.1 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    028 См.ст.2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    029 См.п.1 ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    030 См.абзац 3 ст.2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    031 См.ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    032 См.ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    033 См. Указ.соч./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. С.542.
    034 См.ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    035 См.п.3 ст.6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    036 См.главу 29 ГК РФ (часть первая).
    037 См. Болтанова Е.С. Правовая интерпретация государственной регистрации договоров. // Журнал российского права. 2001. №1.
    038 См. Сидоров А.А. Приобретение жилья на стадии строительства.//Сайт юридической фирмы "Правовая защита". Недвижимость и право. 2003.
    039 См.п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".//Вестник ВАС РФ. 2001. №4.
    040 См.п.9 ст.13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    041 См.п.3 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"//Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №29. Ст.3400.
    042 См.п.9ст.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    043 См.п.1 ст.13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".
    044 Указ.соч.// Хозяйство и право. 1997. №10.
    045 Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19.09.2002 г.//Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. 2003. №2.
    046 См.п.5 ст.13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве".






    http://i-svadba.ru/ свадебное агентство организация свадеб лучшим свадебным.


    [Начало][Партнерство][Семинары][Материалы][Каталог][Конференция][О ЮрКлубе][Обратная связь][Карта]
    http://www.yurclub.ru * Designed by YurClub © 1998 - 2011 ЮрКлуб © Иллюстрации - Лидия Широнина (ЁжЫки СтАя)


    Rambler's Top100 Яндекс цитирования
    Перепечатка материалов возможна с обязательным указанием ссылки на местонахождение материала на сайте ЮрКлуба и ссылкой на www.yurclub.ru