Адвокат Екатерина Яковлева

Коллегия адвокатов Москвы «ЮрПрофи».

Тел. 8 (926) 112-24-90.

    Несмотря на то, что понятие ТСЖ (товарищества товарищество собственников жилья) в российском законодательстве существует уже почти десять лет, в последнее время актуальность вопросов, связанных с его реальным существованием в нашей жизни значительно увеличилась. Например, при заключении договора на приобретение жилья в строящемся доме, многие «новоселы» сталкиваются с тем, что им приходится в «добровольно-принудительном» порядке стать членом ТСЖ. Другая ситуация - в соответствии с новым Жилищным кодексом все жилищные кооперативы до 2007 года должны реорганизоваться в ТСЖ и предпринять необходимые дальнейшие шаги с целью организации эксплуатации дома. Что такое ТСЖ, стоит ли в него вступать, каковы его преимущества и недостатки – вот предмет анализа настоящей статьи.

    ТСЖ – это юридическое лицо, некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников квартир и иных помещений в доме, созданная для управления имуществом в этом самом доме. ТСЖ имеет право заключать договоры по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме, оказанию коммунальных услуг и прочие.

    Рассмотрим два варианта: когда управляющей организацией является ДЕЗ, или когда ТСЖ выбирает одну или несколько альтернативных эксплуатирующих организаций, которые обеспечивают весь набор необходимых услуг.

    На практике государственная эксплуатирующая организация (ДЕЗ, РЭП и т.д.) зачастую не очень хорошо справляется со своими обязанностями по предоставлению коммунальных услуг, при этом в доме постоянно нет света в подъезде, регулярно ломаются лифты, не убрано, и так далее. Можно, конечно, «прописаться» в ДЕЗе и ходить туда каждый день как на работу, требуя устранить неполадки, оставляя бесконечные заявки, которые никогда не исполняются, тратя время и нервы впустую. А можно создать ТСЖ и выбрать на общем собрании в качестве эксплуатирующей организации не ДЕЗ, а иную организацию, которая на основании соответствующего договора будет оказывать коммунальные услуги надлежащего качества, если при этом, конечно, жильцы готовы смириться с возросшими платежами.

В защиту варианта, когда ДЕЗ является эксплуатирующей организацией можно сказать следующее: ДЕЗ изначально создавался со специальной целью управления домами, имеет доступ ко всем коммуникациям, тесно связан со всеми государственными и муниципальными структурами, предоставляет услуги по минимальным расценкам и «из одних рук». Любой сторонней рыночной структуре придется столкнуться с проблемами «допуска к коммуникациям», получения разрешений на проведение работ и т.д. и т.п.

По сути дела, идеальным является вариант, при котором ТСЖ заключает договор с эксплуатирующей организацией, которая по государственным или близким к ним расценкам оказывает коммунальные услуги удовлетворительного качества.

Если же качество услуг ДЕЗа вас устраивает, то создавать ТСЖ бессмысленно, так как тот же ТСЖ заключит договор с ДЕЗом, вы будете оплачивать коммунальные услуги ДЕЗу по государственным расценкам, но еще добавится зарплата председателя, бухгалтера и прочих работников ТСЖ. Кроме того, вы можете столкнуться и с серьезными неприятностями со стороны ТСЖ, если оно создавалось без активного участия самих жильцов, а такое происходит при вселении в новый дом. Например, на практике бывает, что работники ТСЖ при вселении жильцов в новый дом требуют различных дополнительных взносов и оплат, вплоть до платы за каждый подъем грузового лифта. Таких примеров можно приводить много, главное знать и понимать – хозяева дома вы, и вам решать, как и кем будет осуществляться управление домом.

Как мне представляется, идея передать управление коммерческой эксплуатирующей организации в первую очередь приживется в элитных домах, жильцы которых в первую очередь озабочены именно качеством оказываемых услуг, а не их ценой.

Стоит подумать и о том, что для поддержания технического состояния дома рано или поздно придется проводить его капитальный ремонт, и заранее выяснить, каким образом это будет происходить, и в какую цену все это выльется.

    Не забывайте, что дом – это технически очень сложное сооружение, поэтому передача управления домом некомпетентным людям может повлечь самые серьезные последствия.