Банковское право

Добавлено: 22.11.2011

К вопросу об основаниях признания недействительным договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в случае приобретения имущества за счет банка.

Антон ГУСЕВ, заместитель генерального директора ЗАО «Юридический центр «СОВЕТНИК ПРАВА», автор книг «Все о квартирном вопросе», «Дорога: аварии, штрафы, страховка», «Все виды исковых заявлений и претензий в суд» и др., свыше 40 научных статей и публикаций в прессе.

Ипотечное жилищное кредитование стало одним из самых популярных видов кредитования в современной России. Ограничивая покупательную способность населения смехотворными зарплатами и заоблачными ценами на недвижимость и вообще предметы роскоши, государство предоставляет простому обывателю «спасительную соломинку» в виде кабальной сделки по получению ипотечного кредита. Заоблачные проценты, дикие суммы ипотеки, постоянные угрозы банков, коллекторы и суды – все эти «прелести» кредитования под залог вновь приобретаемой недвижимости – сопровождают заемщиков на протяжении всей жизни (ведь по замыслу кредиторов именно к концу жизни должны закончиться аннуитетные платежи).

Вместе с тем, голь, как известно, на выдумки хитра. Многочисленные заемщики, среди которых, как видно, находились и неглупые юристы, выработали целый ряд рекомендаций по выведению квартиры из-под залога, наложенного в момент заключения сделки по ипотечному жилищному кредитованию. Мнения юристов в этом плане колеблются от оспаривания сделки залога до проведения реконструкции заложенной квартиры до такой степени, что она теряет свои качественные характеристики и превращается в иную вещь. И если все эти мнения и средства хороши до известной степени, поскольку уже достаточно распространены среди ушлого народа – ипотечных заемщиков, - то предлагаемый здесь нами способ кардинально отличается от всех ранее предложенных своей практически кристальной законностью и главное – действенностью.

В работе будет описано, каким образом с помощью такого достаточного нового механизма защиты прав и свобод граждан как третейский суд подвергнуть сделку залога сомнению, вывести квартиру из-под залога, оставив чистое, ничем не обеспеченное обязательство, и спокойно продолжать жить, зная, что вашу (и только вашу) квартиру никто и никуда больше не уведет до скончания века. Описанный в работе механизм неоднократно применялся на практике автором в защите интересов ряда его клиентов, ставших жертвами кабального ипотечного кредитования, и имел весомые практические последствия. Именно поэтому автор надеется, что его скромный труд поможет огромному количеству российских граждан отстоять свои права и законные интересы в спорах с банкирами, заставляющими платить огромные ипотечные проценты.

Чтобы читателю лучше было понятно, представлюсь. Помимо практической деятельности юриста, осуществляемой мной с 2003 года, я являюсь автором свыше 10 книг, опубликованных в 2005-2011 годах издательством «Феникс», среди которых «Все о квартирном вопросе», «Я- собственник жилья: ТСЖ, ЖКХ, самоуправление», «Юридический справочник должника и взыскателя: вы и судебный пристав», «Юридический справочник современной женщины», «Комментарий к Закону о полиции» и многих других. В 2008 году в соавторстве с д.ю.н., проф. В.В. Ярковым мной написана книга «Проблемные вопросы гражданского и арбитражного процессов». Также я являюсь автором свыше 40 научных трудов и публикаций в прессе. Если данное резюме повысило мой заочный авторитет среди читателей, буду рад; это означает, что статья просто обязана его подтвердить.

Кроме того, автор давно и плодотворно сотрудничает с целым рядом третейских судов России, у истоков образования многих стоял я сам. Поэтому если книга наведет вас на какие-либо мысли относительно дальнейшего сотрудничества с банками, автор книги всегда к Вашим услугам по электронному адресу: n_gap@rambler.ru.

Итак, обратимся к практической методике. Для начала исследуем установленные в законе основания для признания договора залога недействительным.

В соответствии с ч. 2 ст. 354 ГК РФ В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения(статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Иными словами, в случае, если в ходе исполнения договора о залоге выясняется, что в действительности собственником заложенного жилого помещения является иное лицо (не заемщик), договор залога утрачивает силу автоматически. Как такое может быть, спросите вы. Очень просто. Скажем, вы приобретаете квартиру в кредит и сразу же (до момента регистрации в ЕГРП своего права собственности на квартиру и, соответственно, до момента внесения в ЕГРП записи о залоге) продаете ее иному лицу как будущую вещь. Чтобы растолковать данное понятие, обратимся к действующему законодательству.

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 июля 2011 г. N 54

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ

РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ

ПО ПОВОДУ НЕДВИЖИМОСТИ, КОТОРАЯ БУДЕТ СОЗДАНА

ИЛИ ПРИОБРЕТЕНА В БУДУЩЕМ

Пункт 1.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Теперь конструкция будущей вещи ясна: Вы точно знаете, что такого-то числа Ваше право будет зарегистрировано в реестре, и в расчете на это продаете квартиру иному лицу. Поскольку продаете Вы вещь, не обремененную ипотекой (которая в силу статьи 11 Закона об ипотеке возникает исключительно с момента регистрации в ЕГРП), то и покупает ее третье лицо как свободную от обременения. Соответственно, в любой момент времени оно вправе обратиться в суд с иском о передаче квартиры ему в собственность и прекращении ипотеки. В этом случае договор залога будет признан ничтожным, исходя из вышеприведенных положений закона. Ниже я приведу реальные формы процессуальных документов, используемых в данном случае. Однако, перед тем, как начнете их использовать, хочу напомнить: в случае применения данной схемы Вам придется досрочно заплатить кредит!

	В Оренбургский областной третейский суд при «Городской» коллегии адвокатов г. Оренбурга 460052, г. Оренбург, ул. Джангильдина, 3 – офис 9
ИСТЕЦ:	Тумбаев Сергей Иванович 460006, г. Оренбург, ул. Зиминская, 5
ОТВЕТЧИКИ:	1. Рожков Юрий Владимирович 460052, г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 2. Рожкова Наталья Николаевна 460052, г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 3. Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 69Б
ЦЕНА ИСКА:	5 000 000,00 руб. (пять миллионов рублей)
	Ходатайство об отсрочке уплаты третейского сбора.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании договора действительным,

признании права собственности на недвижимость,

прекращении прав собственности ответчиков,

истребовании имущества из чужого незаконного владения,

признании закладной от 20.02.2003 недействительной.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Статьей 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Договор купли-продажи от 01.03.2003, заключенный между истцом и ответчиком, соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: данные о предмете, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена продаваемого объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если права возникают на основании договоров (сделок), не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации прав подают все стороны договора (сделки).

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

От регистрации сделки ответчики уклонились. Из вышеприведенных норм закона следует законная обязанность ответчиков осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество сразу после заключения договора, что в силу ст. 314 ГК РФ должно быть ими сделано в 7-дневный срок со дня его заключения. Досудебного порядка урегулирования спора стороны не устанавливали.

При таких обстоятельствах истцом признается обоснованным применение к отношениям сторон норм, содержащихся в ч. 3 ст. 165, ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности или о признании права собственности.

Учитывая изложенные обстоятельства, носящие объективный характер, что требования истца соответствуют требованиям статей 165, 551 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь также ст.ст. 6, 12, 116, 131, 218, 219 Гражданского кодекса РФ, они признаются обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме. За истцом подлежит признанию право собственности на вышеуказанное имущество. Права собственности истцов подлежат прекращению.

В настоящее время ответчики фактически пользуются спорным имуществом, выселяется из квартиры отказываются, что дает основание для применения к отношениям сторон также ст. 301 ГК РФ и их выселения с обязанием передать мне спорное имущество в освобожденном виде.

05.03.2003(после заключения основного договора) мне стало известно, что УФРС по Оренбургской области произвело государственную регистрацию залога данного имущества в пользу ответчика 3. Поскольку мои права на имущество возникли раньше, залог в указанной части прекращается на основании ч. 2 ст. 354 ГК РФ, а закладная подлежит признанию недействительной.

Третейским соглашением от 01.04.2010 стороны установили подсудность третейского суда по рассмотрению настоящего спора.

Ввиду неудовлетворительного финансового положения истцу уплата третейского сбора должна быть ему отсрочена до принятия решения суда.

Руководствуясь статьями 20, 21 Регламента суда,

ПРОШУ СУД:

1. Отсрочить истцу уплату третейского сбора до даты вынесения решения третейского суда.

2. Признать действительным договор, заключенный 01.03.2003 между Рожковым Юрием Владимировичем, Рожковой Натальей Николаевной и Тумбаевым Сергеем Ивановичем в отношении следующей недвижимости: 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

3. Прекратить права собственности Рожкова Юрия Владимировича и Рожковой Натальи Николаевны на следующее имущество: 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

4. Признать за Тумбаевым Сергеем Ивановичем право собственности на следующее имущество: 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

5. Истребовать из незаконного владения Рожковой Натальи Николаевны, Рожкова Юрия Владимировича вышеуказанное имущество, обязав ответчиков передать его истцу в освобожденном виде.

6. Признать ничтожной закладную, подписанную между ответчиками 20.02.2003 в отношении спорной недвижимости.

Приложение:

Копия третейского соглашения.
Копия договора от 01.03.2003
Копии свидетельств – 2 шт.
Копия закладной.
Копии иска с приложениями по числу лиц, участвующих в деле.
Заявление об обеспечении иска.

Истец С.И. ТУМБАЕВ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Оренбург 17 августа 2010 года

Дело № РС-05/2010 ГК

В окончательной форме изготовлено 17.08.2010.

Оренбургский областной третейский суд при «Городской» коллегии адвокатов г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Михайловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Михайловой О.В.,

рассмотрев в закрытом судебном заседании дело по иску Тумбаева Сергея Ивановича, г. Оренбург,

к Рожкову Юрию Владимировичу, г. Оренбург, Рожковой Наталье Николаевне, г. Оренбург, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», г. Москва,

с участием в деле в качестве третьего лица Управления ФСГР кадастра и картографии по Оренбургской области, г. Оренбург,

о признании договора действительным, признании права собственности на недвижимость, прекращении прав собственности ответчиков, истребовании имущества из чужого незаконного владения, оспаривании закладной,

при участии в заседании:

от истца: Тумбаев С.И., истец (паспортные данные),

от ответчика 1: Рожков Ю.В., ответчик (паспортные данные),

от ответчика 2: Рожкова Н.Н., ответчик (паспортные данные),

от ответчика 3: нет явки, доказательства надлежащего извещения имеются,

от третьего лица: нет явки, доказательства надлежащего извещения имеются.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о признании договора действительным, признании права собственности на недвижимость, прекращении прав собственности ответчиков, истребовании имущества из чужого незаконного владения, оспаривании закладной.

Компетенция третейского суда определена согласно третейскому соглашению от 01.04.2010. Суд обладает компетенцией по рассмотрению спора в полном объеме.

Права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство об увеличении размера исковых требований. Просит также обязать ответчиков 1 и 2 исполнить в натуре обязательства, вытекающие из договора, а именно: направить в Управление ФСГР кадастра и картографии по Оренбургской области документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора и перехода права.

С учетом мнений ответчиков 1 и 2, которые с текстом вновь заявленных требований знакомы, суд считает возможным ходатайство удовлетворить, уточнение заявления принять без отложения судебного заседания.

До начала судебного заседания от истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРП в отношении спорного объекта недвижимости, а также дополнительного соглашения к договору от 03.03.2003. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство судом удовлетворено на основании статьи 57 ГПК РФ.

До начала судебного заседания от ответчика ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» поступило заявление об отсутствии у третейского суда компетенции по рассмотрению спора в полном объеме, поскольку, по мнению заявителя ходатайства, он не может принимать участие в рассмотрении дела ввиду неподписания третейской оговорки; предмет данного спора выходит за рамки третейского соглашения; а переход права собственности на квартиру не влечет изменения залогового режим квартиры. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд дает оценку данному ходатайству в решении суда (в мотивировочно - описательной части).

Ответчики 1 и 2 по существу иска возражают. Ответчик 3 по существу иска не высказался. Третье лицо позиции по существу иска не представило, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с условиями кредитного договора от 19.02.2003 Оренбургским ипотечным коммерческим банком «Русь» (ООО) ответчикам 1 и 2 предоставлен кредит в сумме 890 000 руб. на срок 242 месяца для приобретения в общую совместную собственность 4-комнатной квартиры, находящейся по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104. Данная сумма зачислена 05.03.2003 на лицевой счет ответчика Рожкова Ю.В. в указанном банке. По состоянию на 20.02.2003 квартира была оценена по соглашению между ответчиками в сумме 1 310 000 руб., что было указано в закладной, удостоверяющей права залогодержателя – Банка, принявшего квартиру в счет обеспечения исполнения ответчиками 1 и 2 их долговых обязательств. Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру была произведена 05.03.2003. Права первоначального держателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, оставленной ответчиками 20.02.2003, которая также была зарегистрирована в Учреждении юстиции 05.03.2003. Права по закладной в настоящее время уступлены ответчику 3.

Между тем, в процессе исполнения договора, 01.03.2003, до государственной регистрации ипотеки, ответчики 1 и 2 распорядились квартирой, продав ее истцу по цене 5 000 000 руб. и получив от него указанную сумму в счет исполнения договорных обязательств. От регистрации сделки ответчики уклонились.

Договор купли-продажи от 01.03.2003, заключенный между истцом и ответчиками, соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: данные о предмете, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена продаваемого объекта недвижимости.

От регистрации сделки ответчики уклонились. Из вышеприведенных норм закона следует законная обязанность ответчика осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество сразу после заключения договора, что в силу ст. 314 ГК РФ должно быть им сделано в 7-дневный срок со дня его заключения. Досудебного порядка урегулирования спора стороны не устанавливали.

При таких обстоятельствах судом признается обоснованным применение к отношениям сторон норм, содержащихся в ч. 3 ст. 165, ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, согласно которым при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности или о признании права собственности. Данный способ защиты корреспондирует статьям 165, 551 ГК РФ в силу пункта 58-61 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Суд считает исковые требования в части признания договора действительным подлежащими удовлетворению, несмотря на то, что договор от 01.03.2003 не прошел государственную регистрацию. В данном случае, фактической подменой его регистрации является решение суда о признании данного договора действительным.

Перечень способов защиты гражданских прав, содержащийся в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. В данной норме указано, что защита гражданских прав может осуществляться иными способами, предусмотренными законом.

Иск о признании договора действительным по существу может являться требованием о защите нарушенного права или о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (в данном случае – бездействия ответчиков 1 и 2 по уклонению от государственной регистрации договора), что соответствует статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требование о признании сделки действительной необходимо рассматривать по существу как соответствующее исковое требование.

При рассмотрении иска о признании сделки действительной суд проверяет соответствие содержания и правовых последствий сделки закону и иным правовым актам, правомочность участников, соответствие их воли волеизъявлению. При этом соответствие формы сделки закону не влияет на возможность удовлетворения иска в случае соблюдения вышеприведенных условий, которые в настоящем деле соблюдены. Цель искового требования - установить наличие либо отсутствие субъективных имущественных прав истца, существование нарушений таких прав либо наличие реальной угрозы их нарушения. В данном случае истец вправе использовать самостоятельный способ защиты, предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, - признание права.

Если требование лица о признании сделки действительной фактически не связано с нарушением его прав и законных интересов, т.е. отсутствует спор между сторонами, в удовлетворении иска следует отказать (Постановление ФАС СКО от 07.02.2007 № Ф08-6832/2006).

С учетом изложенного, доводы ответчика 3 о незаключенности договора не могут быть положены в основу решения суда.

Поскольку договор считается заключенным в случае наличия в нем всех существенных условий (ст. 432 ГК РФ), а перечень таких условий устанавливается сторонами (ч. 4 ст. 421 ГК РФ), то право требования признания договора незаключенным относится к компетенции сторон договора. Учитывая, что лицами, участвовавшими в заключении договора от 01.03.2003, иска о признании договора незаключенным не заявлено, суд считает основания для признания его незаключенным отсутствующими (Решение арбитражного суда Пензенской области от 04.10.2006 № А49-9921/2003).

Следствием удовлетворения иска в данной части является прекращение прав собственности Рожковой Н.Н. и Рожкова Ю.В. на спорную квартиру, обязание ответчиков Рожковой Н.Н. и Рожкова Ю.В. направить в государственный регистрирующий орган документы для осуществления государственной регистрации договора от 01.03.2003 и перехода права собственности, признание за Тумбаевым С.И. права собственности на квартиру и обязание ответчиков Рожковой Н.Н. и Рожкова Ю.В. передать Тумбаеву С.И. данное имущество в освобожденном виде (ст. 301 ГК РФ).

Суд также считает, что истцом в собственность была приобретена квартира, не обремененная залогом, а потому обязанности залогодателя он нести не может.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В заявлении от 09.08.2010 ответчик 3 указывает, что отношения сторон носят характер ипотеки в силу закона. Данное обстоятельство признается судом установленным на основании части 2 статьи 68 ГПК РФ с учетом вышеприведенного положения закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 11 Закона об ипотеке При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Таким образом, обременение возникло 05.03.2003, а квартира была истцу передана 01.03.2003, т.е. в свободном от прав третьих лиц виде.

В соответствии с ч. 2 ст. 354 ГК РФ в случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (статья 301), либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (статья 243), залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Это свидетельствует о нелигитимности сделки залога. Суд соглашается с мнением ответчика 3 об отсутствии оснований для признания закладной недействительной и считает, что в данной части третейское разбирательство следует прекратить на основании статьи 44 Регламента суда, поскольку ответчик 3 участником третейской оговорки не является. Вместе с тем, суд считает возможным выйти за пределы исковых требований и по собственной инициативе признать закладную от 20.02.2003 утратившей силу с 01.03.2003 (с момента заключения спорного договора).

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Например, суд вправе выйти за пределы заявленных требований и по своей инициативе на основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ применить последствия недействительности ничтожной сделки (к ничтожным сделкам относятся сделки, о которых указано в статьях 168 - 172 названного Кодекса).

Довод ответчика 3 о ничтожности сделки от 01.03.2003 по мотиву отсутствия у ответчиков 1 и 2 зарегистрированного права собственности на момент ее заключения рассматривается судом как несостоятельный.

В соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о том, что покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Вместе с тем, из текста дополнительного соглашения от 03.03.2003 следует, что предметом договора является объект недвижимости, право на который возникнет у ответчиков 1 и 2 в будущем, что закону не противоречит и рассматривается судом как заключение договора о продаже будущей вещи, в отношении которой правила о наличии зарегистрированного права собственности не применяются. Доводы ответчика в указанной части признаются судом несостоятельными.

Согласно пункту 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Из норм гражданского законодательства о договоре продажи недвижимости не следует, что предметом соответствующего договора могут быть только такие недвижимые вещи, которые имеются у продавца в наличии на момент подписания договора.

По смыслу статей 223 – 224, 549 – 558 Гражданского кодекса Российская Федерации наличие у продавца зарегистрированного в ЕГРП права собственности на предмет договора купли-продажи не является обязательным условием действительности указанного договора (Постановление 15 ААС от 25.06.2010 по делу № А32-52869/2009).

Кроме того, судебная практика исходит из оспоримости договоров, заключенных неуправомоченным отчуждателем (Постановление ФАС ПО от 27.04.2006 № А49-9921/2003, статьи 174, 551 ГК РФ). В то же время договор от 01.03.2003 никем из лиц, участвующих в деле, не оспорен.

Исходя из универсальности воли законодателя, направленной на обеспечение прав кредиторов продавцов, обладающих зарегистрированными правами на недвижимость, выраженной в статье 551 ГК РФ, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную неуправомоченным отчуждателем только при условии нарушения ею чьих-либо прав. В настоящем деле данное обстоятельство отсутствует, договор от 01.03.2003 никем не оспорен, а потому оснований считать его противоречащим закону у суда не имеется.

Ссылка ответчиков на отсутствие у суда компетенции разрешать вопросы о судьбе недвижимости не может быть признана судом состоятельной по следующим основаниям.

Признание права, в том числе признание права собственности на недвижимое имущество, в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является способом защиты гражданского права. Споры о признании права рассматриваются арбитражными судами и судами общей юрисдикции в порядке искового производства (статья 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статья 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Статья 28 Закона о государственной регистрации прав не содержит исключений из обязанности зарегистрировать право на недвижимость, установленное решением третейского суда, если государственный суд выдал исполнительный лист на принудительное исполнение такого решения.

Запрета на защиту нарушенного права собственности на недвижимость третейским судом путем подачи иска о признании не содержится ни в гражданском, ни в процессуальном законодательстве.

Исходя из положений пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав правоотношение, связанное с регистрацией права собственности, имеет публично-правовой характер.

В силу абзаца шестого пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним может производиться только на основании вступившего в законную силу судебного акта.

В случае признания права собственности на недвижимое имущество третейским судом таким судебным актом является судебный акт о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда (параграф 2 главы 30 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, глава 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Отсутствие выданного судом исполнительного листа для исполнения решения третейского суда о признании права собственности на недвижимость, является основанием отказа в государственной регистрации такого права (пункт 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав).

Данная позиция нашла отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2007 N 15324/06.

Ссылка на позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в информационном письме от 22.12.2005 N 96 некорректна, поскольку в указанном письме (пункт 27) сформулирован подход, согласно которому арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Решения третейских судов о признании права собственности на недвижимое имущество, не содержащие положений обязывающих произвести упомянутую регистрацию, данной правовой позицией не охватываются.

По настоящему делу требование об обязании регистрирующего государственного органа совершить соответствующие действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество не заявлялось.

Данный подход соответствует как практике арбитражных судов в РФ (Определение ВАС от 4 марта 2009 г. N 17373/08), так и практике федеральных судов общей юрисдикции (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2004 года).

Доводы ответчика 3 о том, что заявленные исковые требования не вытекают из договора от 01.03.2003, на который распространено третейское соглашение, не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

По смыслу статей 431, 549 ГК РФ права и обязанности сторон договора устанавливаются судом на основе буквального толкования его положений. Права истца на собственность в отношении предмета спора, а также обязанности ответчиков по государственной регистрации договора возникли именно в результате заключения сторонами договора от 01.03.2003, на который распространяется третейское соглашение. В этой связи суд считает себя компетентным рассматривать данный спор, охватываемый рамками договора от 01.03.2003.

Оценивая доводы ответчика 3 о пропуске истцом срока исковой давности, суд учитывает следующее. Согласно протоколу судебного заседания от 17.08.2010, истец указывает, что о существовании закладной узнал от ответчика 1 только в июне 2008 года, т.е. в пределах срока исковой давности. Ответчики 1 и 2 данное обстоятельство признали, в силу чего признание принято судом на основании части 2 статьи 68 ГПК РФ. Само по себе наличие записи о залоге в ЕГРП не свидетельствует о том, что истец должен был знать о ней с момента ее внесения.

В соответствии с пунктом 57 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Поскольку ответчики 1 и 2 о применении срока исковой давности не заявили, то заявление ответчика 3 относится только на требование, заявленное к нему – требование об оспаривании закладной. Учитывая, что о ее существовании истец знал с 2008 года, срок исковой давности не следует считать пропущенным. В отношении требований, заявленных к ответчикам 1 и 2 заявление также нельзя удовлетворить, поскольку согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации" Заявление о применении исковой давности, сделанное одним из соответчиков, не распространяется на других соответчиков, в том числе и при солидарной обязанности (ответственности).

Однако суд вправе отказать в удовлетворении иска при наличии заявления о пропуске срока исковой давности только от одного из соответчиков при условии, что в силу закона или договора либо исходя из характера спорного правоотношения требования истца не могут быть удовлетворены (полностью или в части) за счет других соответчиков (например, в случае предъявления иска об истребовании неделимой вещи, находящейся в совместной собственности нескольких лиц).

Кроме того, поскольку в части иска об оспаривании закладной суд прекратил производство, данное заявление также не подлежит удовлетворению.

Доводы ответчика 3 о том, что на предмет спора обращено взыскание, не могут рассматриваться судом как состоятельные, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» По смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество.

Кроме того, определением суда от 01.07.2010 по данному делу приняты обеспечительные меры в виде запрета службе судебных приставов осуществлять взыскание по указанному решению суда от 15.01.2010.

Руководствуясь ст. 39, 40 Регламента Оренбургского областного третейского суда при «Городской» коллегии адвокатов г. Оренбурга, ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

1. Ходатайство о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела и увеличении размера исковых требований удовлетворить.

2. Исковые требования удовлетворить частично.

3. Признать действительным договор, заключенный 01.03.2003 между Тумбаевым Сергеем Ивановичем, Рожковой Натальей Николаевной, Рожковым Юрием Владимировичем в отношении 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

4. Прекратить права собственности Рожкова Юрия Владимировича, Рожковой Натальи Николаевны на следующее имущество: в виде 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

5. Признать за Тумбаевым Сергеем Ивановичем право собственности на следующее имущество: в виде 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

6. Обязать Рожкову Наталью Николаевну, Рожкова Юрия Владимировича направить в Управление ФСГР кадастра и картографии по Оренбургской области документы, необходимые для государственной регистрации договора от 01.03.2003 и перехода права собственности на 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 к правообладателю Тумбаеву Сергею Ивановичу.

7. Обязать Рожкову Наталью Николаевну, Рожкова Юрия Владимировича передать в освобожденном виде 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 Тумбаеву Сергею Ивановичу.

8. Признать утратившей силу с 01.03.2003 закладную, составленную между Рожковой Натальей Николаевной, Рожковым Юрием Владимировичем и Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 20.02.2003 в отношении 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

9. В применении срока исковой давности отказать.

10. В остальной части третейское разбирательство прекратить.

11. Решение направить лицам, участвующим в деле.

12. Решение является окончательным и не может быть оспорено лицами, участвующими в деле, путем подачи соответствующего заявления в суд, арбитражный суд.

Судья О.В. Михайлова

	В Дзержинский районный суд г. Оренбурга 460019, г. Оренбург, ул. Шарлыкское шоссе, 1
ЗАЯВИТЕЛЬ:	Тумбаев Сергей Иванович 460006, г. Оренбург, ул. Зиминская, 5
ДОЛЖНИКИ:	1. Рожков Юрий Владимирович 460052, г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 2. Рожкова Наталья Николаевна 460052, г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 3. Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 117418, г. Москва, ул. Новочеремушкинская, 69Б
ТРЕТЕЙСКИЙ СУД:	Постоянно действующий Оренбургский областной третейский суд при «Городской» коллегии адвокатов г. Оренбурга в лице судьи Михайловой О.В. 460052, г. Оренбург, ул. Джангильдина, 3 – офис 9
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПОШЛИНА:	1500 руб.
	Подсудность по ч. 1 ст. 31 ГПК РФ.

ЗАЯВЛЕНИЕ

о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда от 17.08.2010, полученного 17.08.2010.

У ответчиков в совместной собственности была 4-комнатная квартира по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104,в подтверждение чего ими мне была представлена копия договора купли-продажи с Яичкиным Н.Н. Я решил приобрести указанную квартиру за сумму 5 000 000 руб., о чем 01.03.2003 мы составили договор, который также имел силу передаточного акта. Расчет за квартиру произведен в полном объеме, что подтверждается самим договором. Договор купли-продажи от 01.03.2003, заключенный между истцом и ответчиком, соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку содержит в себе все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: данные о предмете, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена продаваемого объекта недвижимости. От регистрации сделки ответчики уклонились. Из закона следует законная обязанность ответчиков осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на имущество сразу после заключения договора, что в силу ст. 314 ГК РФ должно быть ими сделано в 7-дневный срок со дня его заключения. Досудебного порядка урегулирования спора стороны не устанавливали. Учитывая изложенные обстоятельства, носящие объективный характер, что требования истца соответствуют требованиям статей 165, 551 Гражданского кодекса РФ, руководствуясь также ст.ст. 6, 12, 116, 131, 218, 219 Гражданского кодекса РФ, они признаются обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме. За истцом подлежит признанию право собственности на вышеуказанное имущество. Права собственности истцов подлежат прекращению. В настоящее время ответчики фактически пользуются спорным имуществом, выселяется из квартиры отказываются, что дает основание для применения к отношениям сторон также ст. 301 ГК РФ и их выселения с обязанием передать мне спорное имущество в освобожденном виде. После заключения основного договора мне стало известно, что УФРС по Оренбургской области произвело государственную регистрацию залога данного имущества в пользу ответчика 3. Поскольку мои права на имущество возникли раньше, залог в указанной части прекращается на основании ч. 2 ст. 354 ГК РФ, а закладная подлежит признанию утратившей силу. Третейским соглашением от 01.04.2010 стороны установили подсудность третейского суда по рассмотрению настоящего спора.

Решением Оренбургского областного третейского суда от 17.08.2010 (судья – Михайлова О.В.) суд постановил:

1. Признать действительным договор, заключенный 01.03.2003 между Тумбаевым Сергеем Ивановичем, Рожковой Натальей Николаевной, Рожковым Юрием Владимировичем в отношении 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

2. Прекратить права собственности Рожкова Юрия Владимировича, Рожковой Натальи Николаевны на следующее имущество: в виде 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

3. Признать за Тумбаевым Сергеем Ивановичем право собственности на следующее имущество: в виде 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

4. Обязать Рожкову Наталью Николаевну, Рожкова Юрия Владимировича направить в Управление ФСГР кадастра и картографии по Оренбургской области документы, необходимые для государственной регистрации договора от 01.03.2003 и перехода права собственности на 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 к правообладателю Тумбаеву Сергею Ивановичу.

5. Обязать Рожкову Наталью Николаевну, Рожкова Юрия Владимировича передать в освобожденном виде 4-комнатную квартиру, расположенную по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104 Тумбаеву Сергею Ивановичу.

6. Признать утратившей силу с 01.03.2003 закладную, составленную между Рожковой Натальей Николаевной, Рожковым Юрием Владимировичем и Открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» от 20.02.2003 в отношении 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

В настоящее время подлежит выдаче исполнительный лист на принудительное исполнение настоящего решения.

Руководствуясь статьями 423, 424 ГПК РФ,

ПРОШУ СУД:

Выдать заявителю исполнительный лист на принудительное исполнение решения от 17.08.2010, в котором указать:
«1. Признать действительным договор, заключенный 01.03.2003 между Тумбаевым Сергеем Ивановичем, Рожковой Натальей Николаевной, Рожковым Юрием Владимировичем в отношении 4-комнатной квартиры, расположенной по адресу г. Оренбург, ул. Липовая, 17-104.

Приложение:

Квитанция об уплате госпошлины
Копия третейского соглашения.
Копия решения от 17.08.2010.
Копия заявления – 4 шт.

Заявитель С.И. ТУМБАЕВ

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Оренбург 09 февраля 2011 года

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Лапаевой Н.В., при секретаре Котенковой З.В., с участием представителя заявителя Тумбаева С.И. – Гусева А.П. (доверенность от 01.01.2011, постоянная), рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Тумбаева Сергея Ивановича об исправлении описки в определении суда от 29.10.2010,

У С Т А Н О В И Л:

Тумбаев С.И. обратился в суд с заявлением об исправлении описки в определении суда, указывая, что 29.10.2010 Дзержинским районным судом г. Оренбурга было вынесено определение о выдаче ему исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда о признании права собственности на недвижимость. В своем заявлении о выдаче исполнительного листа он просил указать содержание резолютивной части решения третейского суда, однако, суд этого не сделал, что на практике затруднило исполнение определения от 29.10.2010. Считает, что имела место описка в определении суда, просит внести в его резолютивную часть сведения из резолютивной части решения третейского суда.

В судебное заседание заявитель не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении заявления в его отсутствие.

Представитель заявителя Гусев А.П. заявление поддержал.

Заинтересованные лица Рожкова Н.Н., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Заинтересованное лицо Рожков Ю.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил об отложении дела слушанием в связи с нахождением в служебной командировке. Суд, с учетом мнения представителя заявителя, руководствуясь ст. ст. 167, 200 ГПК РФ, определил отказать в удовлетворении ходатайства об отложении дела, так как неявка заинтересованного лица в данном случае рассмотрению заявления не препятствует.

Третейский суд о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, их представителей.

Выслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, решением Оренбургского областного третейского суда от 17.08.2010 удовлетворены исковые требования Тумбаева С.И. о признании права собственности на квартиру № 104 в доме № 17 по ул. Липовой г. Оренбурга, признан действительным договор от 01.03.2003, права собственности Рожкова Ю.В., Рожковой Н.Н. на данную квартиру прекращены, указанные лица обязаны к освобождению квартиры и направлению в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на нее, признана утратившей силу закладная, составленная между Рожковыми Ю.В. и Н.Н. и ОАО «АИЖК» в отношении спорной квартиры.

Как следует из текста заявления Тумбаева С.И. о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение данного решения, он просит выдать исполнительный лист и указать в определении содержание резолютивной части решения от 17.08.2010.

Как видно из текста определения от 29.10.2010, заявление Тумбаева С.И. удовлетворено в части выдачи исполнительного листа, прекращено производство по заявлению ОАО «АИЖК» об отмене данного решения третейского суда. Указание в определении на резолютивную часть решения третейского суда отсутствует.

В соответствии с ч. 2 ст. 200 ГПК РФ Суд может по своей инициативе или по заявлению лиц, участвующих в деле, исправить допущенные в решении суда описки или явные арифметические ошибки. Вопрос о внесении исправлений в решение суда рассматривается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к разрешению вопроса о внесении исправлений в решение суда.

При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие у заявителя иного способа судебной защиты своего права, суд считает, что в определении от 29.10.2010 допущена описка, которую необходимо исправить, внеся в его резолютивную часть соответствующие изменения. Существа дела описка не меняет.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 200, 224, 225 ГПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление Тумбаева Сергея Ивановича об исправлении описки в определении суда от 29.10.2010 – удовлетворить.

Исправить описку, допущенную в определении Дзержинского районного суда г. Оренбурга о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда от 29.10.2010, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«1. Производство по заявлению ОАО «АИЖК» об отмене решения Оренбургского областного третейского суда от 17.08.2010 по делу № РС-05/2010 ГК прекратить.

2. Выдать Тумбаеву Сергею Ивановичу исполнительный лист на принудительное исполнение решения Оренбургского областного третейского суда от 17.08.2010 по делу № РС-05/2010 ГК.

На определение может быть подана частная жалоба в Оренбургский областной суд через районный суд в течение 10 суток со дня его вынесения.

Судья Н.В. Лапаева